Privatverkauf · keine Käuferprovision

Eigentumswohnung zu verkaufen

2-Zimmer-Wohnung in Biberach

Ca. 52 m² · 1. Obergeschoss · Balkon · Aufzug · eigener Kellerraum

Wohnung inkl. Keller

164.900 € VB

Garage optional 12.000 € VB

Informationen anfragen Grundriss ansehen

Bezugsfrei ab 01.09.2026

Aktuelle Objektfotos folgennach der Wohnungsübergabe

ca. 52 m²Wohnfläche

2 Zimmerseparate Küche

1. OGmit Aufzug

BalkonGrünblick

Kellerinklusive

Garageoptional

Kapitalanlage im Vergleich

Lohnt sich der Kauf einer Wohnung als Anlage?

Sie möchten wissen, ob sich der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage lohnt? Wir haben es einmal konkret durchgerechnet: Was könnte aus 100.000 € Startkapital in 20 Jahren werden – auf dem Tagesgeldkonto, im Aktien-ETF oder beim Kauf dieser Wohnung inklusive Garage?

Zur 20-Jahres-Modellrechnung

Startkapital 100.000 €

Tagesgeld ca. 139.900 €

Aktien-ETF ca. 334.000 €

Wohnung + Garage ca. 462.700 €

Modellrechnung, keine Garantie. Annahmen und Risiken sind im Detail erläutert.

Die Wohnung

Kompakt geschnitten und flexibel nutzbar

Die ca. 52 m² große Wohnung liegt im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses am Weißen Bild in Biberach an der Riß. Der Aufzug ermöglicht einen komfortablen Zugang.

Der Grundriss bietet ein großzügiges Wohnzimmer, Schlafzimmer, separate Küche, Bad, Flur, Abstellraum und Balkon. Ein eigener Kellerraum wird zusammen mit der Wohnung verkauft.

Die Wohnung wird nach dem Auszug des bisherigen Mieters bezugsfrei übergeben und eignet sich damit sowohl für Eigennutzer als auch für eine Neuvermietung.

Grundriss

Durchdachte Raumaufteilung

Wohnzimmer17,88 m²

Schlafzimmer14,70 m²

Küche8,02 m²

Flur5,85 m²

Bad3,89 m²

Abstellraum2,01 m²

Balkon2,85 m²

Grundriss zur Orientierung, nicht maßstäblich. Verbindliche Flächenangaben werden mit den Verkaufsunterlagen bereitgestellt.

Lage

Ruhiges Wohnen mit kurzen Wegen in die Stadt

Das Wohngebiet „Weißes Bild“ verbindet eine ruhige, gewachsene Nachbarschaft mit viel Grün und einer guten Anbindung an die Biberacher Innenstadt.

Marktplatz, Einkaufsmöglichkeiten, Cafés und Restaurants sind in wenigen Minuten erreichbar. Supermärkte, Ärzte, Apotheken, Schulen und Kindergärten befinden sich ebenfalls in der näheren Umgebung.

Der Standort profitiert zugleich von der außergewöhnlich starken Wirtschaftsstruktur Biberachs und einer hohen Zahl an Einpendlern.

Kapitalanlage · 20-Jahres-Vergleich

100.000 € Startkapital.
Was könnte daraus werden?

Ein direkter Modellvergleich mit identischem Startkapital. Bei der Immobilie kommt ein zusätzlicher Effekt hinzu: Fremdkapital arbeitet mit, während Mieteinnahmen einen Teil der Finanzierung tragen und Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden können.

Gleicher Ausgangspunkt für alle drei Varianten 100.000 € Startkapital

Tagesgeld

ca. 139.900 €

Modellwert nach 20 Jahren

2,3 % Bruttozins p.a.; Kapitalerträge jährlich versteuert. Der Sparer-Pauschbetrag wird im Modell als bereits ausgeschöpft angenommen.

Aktien-ETF / Depot

ca. 334.000 €

vereinfachter Netto-Endwert

7 % Rendite p.a. als langfristige Modellannahme; vereinfachte Besteuerung eines Aktienfonds mit 30 % Teilfreistellung.

Wohnung + Garage

ca. 462.700 €

Modellvermögen nach 20 Jahren

Nettoverkaufserlös nach Restschuld und angenommenen Verkaufskosten plus angesammelte, bereits versteuerte Mietüberschüsse.

Wie entsteht der Immobilienwert?

Der Unterschied liegt nicht nur in der Wertsteigerung.

Die 100.000 € werden nicht einfach „angelegt“, sondern als Eigenkapital für einen größeren Sachwert eingesetzt.

1 Kaufpreis 176.900 € Wohnung + Garage

2 Finanzierung ca. 89.300 € Darlehen inkl. Kaufnebenkosten

3 Wert nach 20 J. ca. 469.400 € bei 5 % Wertsteigerung p.a.

4 Modellvermögen ca. 462.700 € inkl. Mietüberschüsse, nach Restschuld

Mietpotenzial heute ca. 760 €/Monat

680 € Wohnung + 80 € Garage.

Mietmodell Jahr 20 ca. 1.107 €/Monat

Bei einer Modellannahme von durchschnittlich 2 % Mietentwicklung p.a.

Restschuld nach 20 Jahren ca. 35.600 €

Bei 4,1 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung.

Nettoverkauf im Modell ca. 429.100 €

Nach 1 % Verkaufskosten und Ablösung der Restschuld.

€

Steuerlich anders als Tagesgeld oder Depot

Bei einer vermieteten Immobilie können Schuldzinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden. Für das Gebäude wird im Modell außerdem eine lineare AfA von 2 % p.a. auf einen angenommenen Gebäudeanteil von 80 % angesetzt.

20J

Verkauf nach 20 Jahren

Bei einer privat gehaltenen Immobilie ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der 10-Jahres-Frist grundsätzlich nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu laufend besteuerten Kapitalerträgen.

Warum Biberach?

Ein ungewöhnlich starker Arbeitsmarkt trifft auf knappen Wohnraum.

ca. 34.800Einwohner

ca. 31.000Beschäftigte am Arbeitsort

über 22.600Einpendler

Große Arbeitgeber wie Boehringer Ingelheim, Liebherr, Handtmann und Vollmer prägen den Standort. Gleichzeitig weist die IHK auf Engpässe bei bezahlbarem Wohnraum hin. Die öffentlich verfügbare Biberacher Angebotsreihe 2017–2026 entspricht annualisiert ungefähr 5 % Preisentwicklung pro Jahr. Deshalb verwenden wir 5 % als historisch orientiertes Langfristszenario – nicht als Prognose.

Alle Annahmen und Risiken der Modellrechnung anzeigen

Wertsteigerung: 5 % p.a. als historisch orientiertes Szenario; keine Garantie. Mietentwicklung: 2 % p.a. als langfristige Modellannahme; keine automatisch zulässige jährliche Mieterhöhung. Hausgeld: Ab 2027 wird unterstellt, dass der derzeit zusätzliche Anteil von ca. 130 €/Monat entfällt. Diese Annahme ist noch nicht durch einen neuen Wirtschaftsplan bestätigt. Danach wird zunächst mit rund 132 €/Monat Eigentümer-Cash-Anteil gerechnet, jährlich +2 %. Finanzierung: 4,1 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 20 Jahre Betrachtungsdauer. Steuer: Modell mit 35 % persönlichem Grenzsteuersatz, 2 % AfA und angenommenem Gebäudeanteil von 80 %. Die tatsächliche steuerliche Behandlung ist individuell. Mietrisiko: 2 % pauschaler Leerstands-/Ausfallabschlag sowie 600 € zusätzliche Instandhaltung im ersten Jahr, danach +2 % p.a. Verkauf: 1 % Verkaufskosten im Modell. Tatsächlicher Verkaufspreis und Kosten können abweichen.

Modellrechnung, keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Tatsächliche Finanzierung, Einkommensteuer, Kaufpreisaufteilung, Mietentwicklung, WEG-Kosten, Instandhaltung und Verkaufspreis können erheblich abweichen.

Quellen: Immowelt Preisentwicklung Biberach Stadt Biberach – Wirtschaft IHK Ulm – Wohnraumsituation § 23 EStG § 7 EStG

Direkt von privat

Keine Käuferprovision

Der Verkauf erfolgt privat. Für den Käufer fällt keine Maklerprovision an.

ca. 5.900 €

rechnerische Ersparnis gegenüber einer beispielhaften Käufercourtage von 3,57 % auf 164.900 € Kaufpreis.

Wohnung inklusive Kellerraum

164.900 € VB

Einzelgarage optional

12.000 € VB

Gebäude & WEG

Umfangreiche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

In den vergangenen Jahren wurden am Gebäude umfangreiche Maßnahmen durchgeführt, unter anderem an Fassade/Außendämmung, Dach, PV-Anlage sowie in Teilen des Brandschutzes.

Weitere brandschutztechnische Themen befinden sich innerhalb der Eigentümergemeinschaft noch in Abstimmung. Ernsthaften Kaufinteressenten werden die relevanten WEG-Unterlagen und Protokolle transparent zur Verfügung gestellt.

Energie

Angaben aus dem Energieausweis

ArtVerbrauchsausweis

Endenergieverbrauch110 kWh/(m²·a)

EffizienzklasseD

Baujahr lt. Energieausweis1965

Kontakt

Interesse an der Wohnung?

Gerne sende ich weitere Informationen und stimme einen Besichtigungstermin ab.

wenk@wenk.de

Privatverkauf aus Nachlass. Alle Angaben nach bestem Wissen; Änderungen und Zwischenverkauf vorbehalten.